by Durante años, propietarios de todo el mundo han estado clamando por tener WeWork en sus edificios de oficinas, una historia de amor que ha convertido a la empresa de coworking en el inquilino corporativo más grande de Nueva York y Londres.
Ahora, WeWork puede estar a días de declararse en quiebra, y su desaparición no podría llegar en peor momento para los propietarios de oficinas.
Con menos empleados en la oficina desde la pandemia, las empresas han reducido la cantidad de espacio que alquilan, provocando una de las peores crisis en décadas en el sector inmobiliario comercial.
Muchos propietarios han acordado reducir los alquileres de WeWork en los últimos años para mantener a flote la empresa, pero su quiebra sería un duro golpe. Las dificultades se concentrarían en los propietarios que han alquilado gran parte de sus espacios a la empresa, especialmente en Nueva York, y que luchan por pagar la deuda vinculada a sus edificios. Algunos propietarios podrían aceptar rápidamente alquileres más bajos de WeWork como parte de una reorganización por quiebra y continuar haciendo negocios con cualquier nueva entidad que surja, pero otros podrían tener que luchar en los tribunales para conseguir algo.
«Si nos fijamos en muchas de las vacantes en Nueva York, veremos que una buena parte de ellas eran espacios alquilados a WeWork, y habrá aún más abandonados después de una quiebra», dijo Anthony E. Malkin, director ejecutivo de la empresa propietaria del Empire State Building y uno de los primeros escépticos de WeWork.
WeWork, a pesar de sus esfuerzos por reducir costos, todavía tenía un imperio de 777 ubicaciones en 39 países a fines de junio, frente a 764 ubicaciones en 38 países casi dos años antes. Hasta el viernes, su sitio web enumeraba 47 ubicaciones en Nueva York, donde a finales de marzo alquilaba 6,9 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, el equivalente a más del 60% de todos los espacios de coworking, según Savills, una empresa de servicios inmobiliarios. . . En Londres, WeWork ha enumerado 38 ubicaciones.
Las especulaciones sobre una posible declaración de quiebra se intensificaron en agosto cuando WeWork advirtió que podría no estar en el negocio por mucho más tiempo. Desde entonces, sus acciones han caído un 90 por ciento.
El mes pasado, WeWork anunció que no pagaría intereses por un total de 95 millones de dólares. Después de un período de gracia de 30 días, la empresa llegó a un acuerdo con sus acreedores para una indulgencia de pago de siete días, que vence el martes.
En Nueva York, donde una quinta parte del espacio de oficinas se alquila o subarrenda, la cantidad más alta en décadas, las consecuencias de una quiebra de WeWork se sentirían más en los edificios de oficinas más antiguos del Midtown y el centro de Manhattan. Casi dos tercios de los arrendamientos de WeWork en Manhattan fueron para estos edificios llamados Clase B y Clase C, según la consultora inmobiliaria Avison Young.
“Creemos que el valor de los edificios de Clase B y C probablemente será un 55% más bajo que antes de la pandemia”, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces en la Columbia Business School que ha seguido la caída del valor de los edificios de oficinas. . «Estos son los edificios que más están pasando apuros y lo pasarán mal si WeWork quiebra».
Hace unos años, los propietarios de estos edificios más antiguos estaban felices de alquilar pisos enteros, o incluso edificios enteros, a WeWork, pero ahora se encuentran bajo asedio. En los casos en que WeWork dejó de pagar el alquiler de los arrendamientos, los propietarios no pudieron pagar las deudas de edificios que valían significativamente menos que hace unos años.
Ese es el dilema que enfrenta Walter & Samuels, una empresa de bienes raíces que cuenta con WeWork como inquilino en cinco de sus edificios de oficinas de Nueva York. En 315 West 36th Street, un pequeño edificio construido en 1926 en el distrito textil de Manhattan, WeWork alquiló alrededor del 90% del espacio y dejó de pagar el alquiler a principios de este año, según Morningstar Credit. Walter & Samuels dejó de hacer pagos de un préstamo de 77 millones de dólares para el edificio, dijo Morningstar.
El administrador especial del préstamo dijo que el valor tasado del edificio había caído a $42 millones desde $127 millones cuando se otorgó el préstamo hace cinco años, y el administrador está a punto de ejecutar la hipoteca, según Morningstar.
Los ejecutivos de Walter & Samuels no respondieron a los correos electrónicos en busca de comentarios.
WeWork ocupa casi todas las oficinas en 980 Avenue of the Americas, un complejo de uso mixto propiedad del Grupo Vanbarton. Joey Chilelli, director ejecutivo de la compañía, dijo que la compañía podría considerar una variedad de opciones para el espacio si WeWork queda libre, incluida convertirlo en residencias.
“Intentamos hacer todo lo que pudimos a principios de este año cuando acudieron a cada propietario y le pidieron reducciones de alquiler y concesiones”, dijo Chilelli. “Si logran reducir su huella, volverán a perjudicar al mercado de oficinas. »
Michael Emory, fundador de Allied, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que opera edificios de oficinas en las ciudades más grandes de Canadá, dijo que su compañía abandonó un posible acuerdo con WeWork en Toronto en 2015 porque había desventajas para Allied. Pero dijo que ha visto a otros desarrolladores, especialmente en Nueva York, alquilar espacio a la empresa, estimando que los proveedores de coworking ocuparán un porcentaje significativo del espacio de oficinas durante años.
Además, dijo Emory, WeWork se ha centrado en propietarios dispuestos a llenar sus edificios de oficinas y luego venderlos en función de la nueva ocupación y los ingresos por alquiler.
Una declaración de quiebra “será muy importante para el mercado de Nueva York”, dijo.
WeWork se negó a hacer comentarios para este artículo.
En su apogeo, cuando los inversores eran febrilmente optimistas acerca de la empresa y la visión de Adam Neumann, su excéntrico cofundador, WeWork estaba valorada en 47 mil millones de dólares. Su modelo consistía en alquilar espacio para oficinas, arreglarlo y cobrar a sus clientes (empresas establecidas, empresas emergentes e individuos) por utilizar el espacio durante el tiempo que lo necesitaran.
La flexibilidad de utilizar un espacio de WeWork -y el sentimiento de su comunidad: «Nuestra misión es elevar la conciencia del mundo», dijo la compañía- tenía como objetivo alejar a las empresas de las oficinas engorrosas que atan a los inquilinos con contratos de arrendamiento de varios años.
Pero la economía del negocio de WeWork siempre ha estado al revés: lo que la empresa recibió de los clientes no fue suficiente para cubrir los costos de arrendamiento y operación de sus ubicaciones. De todos modos, siguió creciendo y, a finales de 2017, perdió la friolera de 15.000 millones de dólares. Después de que WeWork retirara su oferta pública inicial en 2019, su mayor inversor externo, el conglomerado japonés SoftBank, proporcionó un salvavidas con una adquisición multimillonaria.
Antes de esta debacle, WeWork tenía fervientes seguidores en el mundo de los bienes raíces comerciales que creían que la compañía era pionera en un nuevo y emocionante servicio.
“Conocemos a estas personas, las conocemos bien”, dijo en 2017 Steven Roth, director ejecutivo de Vornado Realty Trust, uno de los propietarios de oficinas más grandes de Nueva York. «Creemos que lo que están haciendo es increíblemente impresionante».
Roth se negó a hacer comentarios para este artículo. Vornado alquiló espacio a WeWork en un edificio en Manhattan y otro en Washington, y se asociaron fuera de Washington para presentar WeLive Residences, una de las subsidiarias de alto perfil pero en quiebra de WeWork, incluida la escuela privada con fines de lucro WeGrow.
Vornado ya no tiene a WeWork como inquilino. En 2019, después de que crecieran las dudas sobre la salud financiera de WeWork en la industria, el director financiero de Vornado dijo que la compañía había limitado su exposición a WeWork.
JLL, una empresa de servicios inmobiliarios, predijo una vez que las empresas de coworking arrendaría el 30 por ciento de todo el espacio de oficinas en Estados Unidos a finales de esta década. Tales predicciones no parecían descabelladas justo antes de la pandemia, cuando WeWork y otros proveedores de coworking representaban el 15 por ciento de los contratos de arrendamiento nuevos y renovados firmados en Nueva York, según JLL, frente al 2 por ciento en 2010. de todos los contratos de arrendamiento firmados en Nueva York el año pasado, dijo JLL.
Y algunos propietarios pensaron que estarían algo a salvo de problemas en WeWork.
“WeWork está persiguiendo en masa a estas nuevas empresas y se da cuenta de que algunas se quedarán y otras se irán”, dijo en 2014 Raymond A. Ritchey, ejecutivo de BXP, antes conocida como Boston Properties. que el propietario directamente.
BXP es copropietario de un complejo de oficinas similar a un barco en Brooklyn Navy Yard, Muelle 72, donde WeWork ha sido un inquilino importante desde su apertura en 2019, pero tuvo dificultades para llenar su espacio. A finales del año pasado, BXP alquilaba casi 500.000 pies cuadrados de espacio a WeWork en toda su cartera.
Douglas T. Linde, presidente de BXP, dijo en una llamada a inversionistas el jueves que WeWork dejó de pagar el alquiler en dos de sus ubicaciones, incluido Dock 72. «No esperamos que WeWork se separe de todos los activos», dijo: «También no espere que permanezcan en su lugar actual.
Algunos propietarios podrían convencer a otras empresas de coworking para que se hagan cargo de los espacios de WeWork o operen su propia versión, evitando así una situación en la que sus edificios parezcan desolados. Pero es poco probable que vean los ingresos que obtuvieron inicialmente de WeWork, que terminó saliendo a bolsa, en 2021 al fusionarse con una empresa especializada en adquisiciones.
Malkin, el propietario del Empire State Building, dijo que siempre había dudado del modelo de negocio de WeWork. Además, nunca quiso que WeWork estuviera en los edificios de su empresa porque, según dijo, amontonaba a demasiada gente en sus espacios, lo que provocaba un uso excesivo de ascensores y baños.
“¿Por qué querrías hacer negocios con esta gente? » dijo el señor Malkin.
